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Agenti di Affari in Mediazione
SOPPRESSIONE RUOLO - RECEPIMENTO DIRETTIVA SERVIZI
Il decreto legislativo 26.03.2010 n. 59 (recepimento della direttiva servizi CE 123/06) ha soppresso con decorrenza dal giorno 8 maggio 2010 il ruolo degli agenti di affari in mediazione ed il ruolo degli agenti e rappresentanti di commercio.
Il suddetto decreto non ha abrogato le norme di settore che disciplinano le attività in questione (L. 39/1989, L. 204/1985 e relative modifiche e decreti di attuazione).
In particolare l’esercizio delle suddette attività rimane subordinato alla sussistenza dei requisiti normativamente previsti.
Solo per gli agenti e rappresentanti di commercio sono state apportate alcune modifiche alla normativa di settore.
In particolare, sono stati abrogati i requisiti di cui alle lettere a), b) e d) della L. 204/1985 e cioè:
- la cittadinanza italiana o di uno degli stati UE ovvero la residenza nel territorio italiano per gli stranieri;
- il godimento dei diritti civili;
- l’assolvimento dell’obbligo scolastico con conseguimento del relativo titolo.
Inoltre, solo per gli agenti e rappresentanti di commercio, il fallimento non è più considerato ostativo all’esercizio dell’attività.
Le attività di mediatore e agente e rappresentante di commercio sono attualmente soggette a Segnalazione Certificata di Inizio Attività – SCIA (in sostituzione della precedente dichiarazione di inizio di attività) da presentare alla Camera di Commercio, corredata delle autocertificazioni e delle certificazioni attestanti il possesso dei requisiti prescritti.
La persona fisica non imprenditore presenta la SCIA alla Camera di Commercio della provincia nella quale intende svolgere l’attività. L’impresa individuale o societaria può presentare la SCIA contestualmente alla ComUnica, presso il Registro Imprese (e quindi, dove è ubicata la sede legale).
In allegato alla SCIA della società può essere presentata una SCIA per ogni legale rappresentante che non fosse già iscritto nei ruoli soppressi (indipendentemente dal luogo di residenza, applicando il criterio del domicilio professionale del legale rappresentante presso la sede legale della società).
La Camera di Commercio verifica il possesso dei requisiti e iscrive i relativi dati nel registro delle imprese e nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA).
Ad ogni effetto di legge, i richiami al ruolo contenuti nella normativa di settore si intendono riferiti alle iscrizioni previste nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA).
L’attività può essere iniziata dal giorno stesso della presentazione della segnalazione regolare e completa.
Nel caso di accertata carenza dei requisiti richiesti, l’amministrazione nel termine di 60 giorni dal ricevimento della segnalazione può adottare motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell’attività e di rimozione degli eventuali effetti dannosi dell’attività stessa, salvo che l’interessato non si conformi alla normativa vigente entro un termine fissato dall’amministrazione comunque non inferiore a 30 giorni.
Nel caso di accertata carenza dei requisiti richiesti, anche oltre il termine di 30 giorni, la Camera di Commercio adotterà provvedimento di divieto di prosecuzione dell’attività.
Per la nuova modulistica consultare l’apposita sezione del sito.
Il ruolo e l'attività di mediazione
Requisiti per l'esercizio dell'attività di mediazione
Svolgimento dell'attività in forma societaria
Obbligo della garanzia assicurativa
Incompatibilità
Iscrizione per trasferimento - Controllo requisiti morali ed incompatibilità
Soggetti Titolari di quote o azioni di S.R.L. o S.P.A.
Iscrizione di società con legali rappresentanti già iscritti in base alla vecchia normativa
Soci di S.N.C.
Perizia e consulenza in materia edilizia ed urbanistica
Società che svolgono l'attività di intermediazione in più unità locali
Legali rappresentanti di più società di intermediazione
Società di intermediazione operanti in franchising
L'abilitazione all'esercizio dell'attività di mediazione
Tutti coloro che intendono svolgere l'attività di cui all'articolo 1754 del codice civile, anche se esercitata in maniera discontinua o occasionale, devono soddisfare i requisiti personali previsti dalla legge 39/1989.
E’ mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza.
È possibile svolgere l'attività di mediatore in relazione alle seguenti categorie:
- agenti immobiliari;
- agenti merceologici;
- agenti con mandato a titolo oneroso;
- agenti in servizi vari.
La Camera di Commercio di competenza è quella della provincia dove la persona fisica ha la residenza o la persona giuridica ha la sede legale.
In alternativa alla provincia di residenza, la persona fisica ha la possibilità di iscriversi dove elegge il domicilio professionale.
L'iscrizione è valida su tutto il territorio nazionale. Per ottenere l'iscrizione della propria attività di mediazione nel Registro delle Imprese gli interessati devono essere in possesso di requisiti personali, morali e professionali.
Nel caso in cui l'attività di mediazione venga svolta da una società, i requisiti devono essere posseduti dai legali rappresentanti.
Presso la Camera di Commercio di Rimini è possibile sostenere l'esame per l'abilitazione all'esercizio dell'attività di mediazione. I corsi per l'accesso all'esame vengono invece effettuati da associazioni di categoria.
Presso l'Ufficio devono essere depositati i moduli o formulari (contenenti le condizioni contrattuali) dei quali si avvale il mediatore nell'esercizio della propria attività. La Camera di commercio rilascia agli iscritti un tesserino soggetto a rinnovo quadriennale.
Requisiti per l'esercizio dell'attività di mediazione
Titolo di studio
Almeno un diploma di qualifica conseguito al termine di un triennio di studi successivo alla scuola media.
Requisito professionale
Attualmente il requisito professionale è costituito:
- da un corso di formazione specifica presso associazioni di categoria abilitate;
- da un esame abilitante da sostenere al termine del corso presso la Camera di commercio;
In provincia di Rimini i corsi professionali per mediatore immobiliare sono organizzati da:
- ISCOM FORMAZIONE RIMINI via Italia 9/11 Tel. 0541/743272
- CESCOT RIMINI via Clementini 31 Tel. 0541/441911
Sono ritenuti validi corsi ed esami sostenuti prima dell'entrata in vigore della L. 57/2001.
E’ riconosciuto quale requisito professionale per l'esercizio dell'attività anche l’esame sostenuto e superato in altra provincia.
Viene riconosciuto il diritto di esercitare l'attività di mediazione a due categorie di soggetti in possesso della sola licenza di scuola media:
1) coloro per i quali la frequenza al corso è iniziata prima del 4/4/2001 (data di entrata in vigore della legge 57/2001) ed è finita dopo tale data (anche qualora avessero già sostenuto l’esame in Camera di Commercio senza superarlo);
2) coloro per i quali la frequenza al corso è iniziata e finita prima del 4/4/2001, ma non hanno sostenuto o superato l’esame che si sostiene in Camera di Commercio.
La L. 57/2001 ha previsto anche un altro percorso per acquisire il requisito professionale ed è il seguente:
diploma di scuola secondaria di secondo grado + pratica di almeno dodici mesi continuativi con l’obbligo di frequenza di uno specifico corso di formazione professionale.
Il suddetto percorso formativo al momento non è attuabile in quanto si dovrà attendere che siano stabilite le modalità per la tenuta del registro dei praticanti.
Svolgimento dell'attività in forma societaria
Quando l'attività di mediazione è esecitata in forma societaria (società di capitali o di persone) i requisiti per l'abilitazione all'esercizio devonon essere posseduti dai legali rappresentanti della società, nonchè dagli eventuali soggetti che i legali rappresentanti hanno preposto alla gestione di tale ramo di attività.
La nomina di un preposto non esenta il titolare o i legali rappresentanti dal possesso dei requisiti per lo svolgimento dell'attività di intermediazione.
Obbligo della garanzia assicurativa
La L. 57/2001 ha introdotto l’obbligo della garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti.
Pertanto il soggetto che esercita l'attività di mediazione deve produrre, ai fini dell'iscrizione nel Registro delle Imprese, una dichiarazione, resa sotto la propria responsabilità, di essere a conoscenza del fatto che per l’esercizio della professione di mediatore deve essere prestata idonea garanzia assicurativa.
Incompatibilità
L'esercizio dell'attività di mediazione è incompatibile:
1) con l'attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti, privati e pubblici, ad esclusione delle imprese di mediazione (Il divieto non riguarda i dipendenti pubblici in regime di tempo parziale non superiore al 50%);
2) con l'esercizio di attività imprenditoriali e professionali, esclusi quelli di mediazione comunque esercitate.
- Mediazione creditizia: non sussiste l'incompatibilità tra l’attività di mediazione creditizia per la quale è prevista l’iscrizione presso l’Ufficio Italiano Cambi e l’attività di mediazione per la quale è prevista l’iscrizione al ruolo tenuto dalla CCIAA.
- Amministratore di condominio: non sussiste incompatibilità tra l’attività di amministratore di condominio e l’attività di mediazione a meno che l'attività di amministratore di condominio sia esercitata in forma di impresa.
Il Ministero delle Attività produttive con il parere prot. n. 554611 del 4 luglio 2003 aveva sostenuto che l’attività di amministratore di condominio non rientrasse tra quelle previste come incompatibili dal comma 3 dell’art. 5 della L. 39/1989, come modificato dall’art. 18 della L. 57/2001. Tale parere è stato confermato successivamente in sede di decisione, da parte dello stesso Ministero, sui ricorsi avverso i provvedimenti di cancellazione e diniego dal ruolo da parte delle Camere di Commercio.
- Iscrizione al Ruolo Agenti e Rappresentanti di Commercio: sussiste l’incompatibilità, anche in assenza dello svolgimento dell'attività, in quanto tale incompatibilità è prevista specificatamente dalla L. 204/1985 in materia di Agenti e Rappresentanti di Commercio.
- Preposto per il commercio ai sensi del D.LGS. 114/98: sussiste l'incompatibilità con l’attività di mediazione.
Iscrizione per trasferimento - Controllo requisiti morali ed incompatibilità
Viene negata l'iscrizione per trasferimento a soggetti che, iscritti sulla base della normativa precedente, presentino delle incompatibilità in base alla nuova normativa.
Nell’ipotesi di iscrizione di una società:
- nell'oggetto sociale non vi deve essere la previsione di altre attività oltre a quella di mediazione
- la verifica delle incompatibilità viene fatta in relazione a ciascun socio che abbia poteri di legale rappresentanza e, in ogni caso, nei confronti di ciascun socio di snc.
Soggetti Titolari di quote o azioni di S.R.L. o S.P.A.
Ciò non comporta incompatibilità con l'esercizio dell'attività di mediazione, a meno che il soggetto non rivesta la carica di legale rappresentante all'interno della società. Quindi non sussiste incompatibilità nemmeno se il soggetto è amministratore senza legale rappresentanza.
Iscrizione di società con legali rappresentanti già iscritti in base alla vecchia normativa
Viene negata l'iscrizione della società se i legali rappresentanti, pur essendo già iscritti come persone fisiche in base alla vecchia normativa, presentino delle incompatibilità in base alla nuova normativa.
Soci di S.N.C.
Quando l'attività di mediazione è svolta da una società in nome collettivo i requisiti devono essere posseduti solo dai soci legali rappresentanti oltre che dagli eventuali preposti dalla società a tale ramo di attività.
Ne deriva che ai soci di s.n.c. esplicitamente esclusi dalla legale rappresentanza:
- non è richiesto il possesso dei requisiti per l'esercizio dell'attività di intermediazione;
- non si applicano le restrizioni e le incompatibilità previste dalla normativa a cui sono soggetti i soci legali rappresentanti.
Perizia e consulenza in materia edilizia ed urbanistica
Sulla scorta dell’art. 3 comma 1 della L. 39/89, che sancisce l'abilitazione del mediatore a svolgere ogni attività complementare o necessaria per la conclusione dell’affare, si può ritenere (e in questo senso si è a suo tempo espressa la Commissione originariamente prevista dalla legge per la tenuta del Ruolo) che le attività di perizia e consulenza in materia edilizia ed urbanistica e di ricerche di mercato nel campo immobiliare rientrino tra quelle strumentali e pertinenti alla mediazione, qualora siano connesse alla conclusione di un affare. Ciò comporta la possibilità per il mediatore di richiedere un rimborso spese per l’attività svolta in tal senso, indipendentemente dalla conclusione dell'affare.
Peraltro, qualora l’attività suddetta sia svolta con carattere di strumentalità rispetto all’attività di mediazione, non deve essere denunciata autonomamente al Registro Imprese, altrimenti ingenererebbe il dubbio circa il carattere autonomo dell’attività rispetto alla mediazione e, se così fosse, l'una sarebbe incompatibile con l'altra.
Inoltre, ai sensi dei commi 3 e 4 dell’art. 3 della L. 39/89, gli agenti immobiliari possono ricevere incarichi di perizia e consulenza in materia immobiliare da parte di enti pubblici, nonché ricevere incarichi.
Società che svolgono l'attività di intermediazione in più unità locali
Le società con un solo legale rappresentante che operano su gran parte del territorio attraverso un elevato numero di unità locali, anche se si avvalgano di dipendenti o collaboratori regolarmente abilitati, si trovano in una condizione che rende indispensabile la nomina dei preposti per dirigere e sovrintendere l'attività svolta in ognuna delle sedi distaccate.
Per ulteriori dettagli si rinvia alla circolare del Ministero per lo sviluppo economico 56007/09.
Legali rappresentanti di più società di intermediazione
Un mediatore può svolgere l'attività di intermediazione anche attraverso più società regolarmente iscritte al Registro delle Imprese o al REA. Tuttavia il legale rappresentante di un elevato numero di società con sedi territorialmente distanti tra loro, non potendo svolgere contemporaneamente il proprio mandato in prima persona, per garantire un esercizio continuo dei propri poteri di amministrazione e legale rappresentanza deve avvalersi di soggetti che lo possano sostituire. In tali situazioni si rende quindi necessaria la nomina di un preposto regolarmente abilitato, almeno in tutti i casi in cui nelle suddette società non vi siano altri legali rappresentanti abilitati che possano dedicarsi all'attività di mediazione.
Per ulteriori dettagli si rinvia alla circolare del Ministero per lo Sviluppo economico 56007/09.
Società di intermediazione operanti in franchising
Il contratto di franchising lega due soggetti (affiliato e affiliante) giuridicamenti distinti ed indipendenti. Ne deriva che ogni società affiliata, in quanto soggetto autonomo professionalmente agente nel campo dell'intermediazione, è tenuta a rispettare gli obblighi che la normativa di settore impone, in primis l'ottenimento dell'abilitazione tramite l'iscrizione al Registro delle Imprese.
Per ulteriori dettagli si rinvia alla circolare del Ministero per lo Sviluppo economico 56007/09.
